Chers Adhérents de l’AVIF
Maitre Lepage répond à deux questions posées à propos des acquisitions amiables.
Nous espérons que ces réponses vous apporteront un peu de sérénité et à l’occasion vous permettront de choisir votre stratégie personnelle en connaissance de cause.
En effet, le marché immobilier est en hausse dans le Sud Vendée, les délais de ré-acquisition deviennent pénalisants et certains devront prendre en compte les taxes sur les plus-values.
Question 1 : En cas d’expropriation, les indemnités versées par l’Etat seront-elles (au moins) équivalentes à celles proposées actuellement lors des acquisitions amiables ? seront-elles calculées sur la même base ?
Réponse résumée : Oui car il s’agit de l’application pure et simple de la loi Barnier. En effet, le projet de loi appelé « Grenelle II » qui devrait entrer très prochainement en vigueur prévoit l’extension de l’application de ces dispositions aux submersions marines. Le mécanisme d’expropriation pour risque naturel sera donc le même que celui des indemnisations actuelles.
Question 2 : L’Etat peut abonder de 10% son offre d’indemnisation pour compenser certains frais voire même de 20 %. Actuellement cet abondement est de 10%, plus un forfait de déménagement. Quand peut-il passer à 20 % ?
Réponse résumée : l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres pour l’acquisition d’un bien de même nature. Elle n’est pas versée s’il est notoire que le bien était en vente dans les six mois précédant la déclaration d’utilité publique.
Ne sont pas prises en compte : Les frais d’emprunt pour l’acquisition d’un nouveau bien, les frais de constitution du dossier d’expropriation, la taxe sur les plus-values, l’impôt foncier, les frais engagés pour un nouveau permis de construire.
Le taux de cette indemnité est fixé par le juge de l’expropriation et toute liberté lui est laissée.
Quant au forfait de déménagement, il est indépendant de l’indemnité de remploi. Les juges ont, là aussi, un pouvoir souverain pour la fixer.
Vous pouvez télécharger le courrier de Me Lepage
15 réponses à to “AVIF: Réponses à quelques questions”
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Merci pour vos mots d’encouragements, P. Delavaud. Il est vrai que, comme tant d’autres sinistrés, je commence à voir du noir partout et la déprime n’est jamais bonne conseillère….
Bonsoir , à Mr « leg » il ne faut pas toujours croire se que dit un Préfet, Un vient d’être condamné pour avoir fait « référence à l’Afrique « …Ne pensez pas qu’ils soient toujours à la hauteur de leur tâche ! Celui qui est en Vendée cherche juste à se faire remarquer par Sarkozy, c’est tout… Mais pour ce qui est de la valeur d’un bien il ne change pas suite à un PPRI. Puisque le Président s’est engagé à la valeur du bien avant la tempête !!! Alors ne cogitez pas de trop, et devenir prudent est préférable à devenir « fou » . Si vous avez besoin d’un remonte moral passez moi un courriel ou venez en vacances à la maison. Amicalement Patrick.
Si, comme l’a dit le prefet aux représentants de l’avif (v.site de l’avif), la zone noire sera classée « rouge » dans le nouveau PPRI mais ne fera pas forcément l’objet d’une procédure d’expropriation dans sa globalité, les propriétaires qui ne souhaitent pas vendre aujourd’hui à l’amiable , vont à mon sens se retrouver avec un bien sans valeur aucune. En effet un bien classé dans une zone rouge de PPRI est invendable, ou quasiment. Dès lors, la décision de vendre ou non à l’état ne s’impose t’elle pas d’elle-même ?
Merci de me corriger si mon raisonnement est faux (à force de cogiter, on finit par devenir fou!!)
JL, oui, nous avons vu les experts. Oui,ils visitent les maisons, font des relevés, prennent des photos, demandent à recueillir des témoignages. On ne sait pas ce qui en ressortira et c’est de toutes façons le prefet qui prendra la décision
Bonjour à tous, ne vous cassez pas trop la tête pour le moment, vous êtes toujours les propriétaires, et aucune loi est en projet pour exproprier. Pour le PPRI cela prend énormément de temps 14 à 16 mois de préparation avant l’application. Amicalement vôtre patrick.
Je viens de regarder le reportage de Complément d’Enquête sur France2.fr.
http://info.france2.fr/complement-denquete/#accueil
Comment les 2 experts enquêtent-ils? Les avez vous vus ? Posent-ils des questions aux habitants ? Se contentent-ils d’examens des quartiers en regardant les maisons de l’extérieur ? Ou leur arrivent-ils d’entrer dans les habitations ? (quid des résidences secondaires vides ?).
J’ai également relevé que le futur zonage épargnerait des maisons à étages ou construites sur des remblais. Cela signifie-t-il que les maisons de plain pied n’ont aucune chance ? (même si les propriétaires sont éventuellement prêts à faire des aménagements …
Combien de temps va-t-il encore falloir spéculer ????
lafaute,
comme vous le dites dans votre première phrase : il s’agit d’un PROJET de PPRI.
Il va y avoir échange entre la préfecture et les municipalités. Quand le préfet aura l’avis des maires (plusieurs aller-retour sont possibles), il déclenchera une enqête d’utilité publique ( et là tous les Fautais et Aiguillonnais ont un rôle à jouer)qui mènera à un rapport du commissaire enquêteur. A cela s’ajoutera le rapport de nos « fameux » experts de terrain (via le ministère du développement durable) et le préfet prendra la décision finale. Combien de temps? certainement pas avant le milieu de l’année 2011 ( mais ça c’est une supposition de ma part).Patience…..Très difficile effectivement de prendre une décision dans ces conditions!
Merci pour les nouvelles informations suite à la visite des experts.
je ne comprends pas très bien, moi non plus….
Il y a aujourd’hui un projet de PPRI présenté à la Mairie, avec des nouveaux zonages et de nouveaux critères à respecter pour vivre dans ces nouvelles zones (normes electriques en autre).
Par ailleurs, des experts effectuent eux aussi des visites sur le terrain pour « sortir » un nouveau zonage. Alors, à quoi sert le projet de PPRI ?
Les propositions des experts vont-elles se substituer au projet de PPRI ?, le modifier ? le completer ?
Imaginez que le rapport des experts soit en contradiction avec le projet de PPRI effectué par les services de la Préfecture ! On est pas prêt de pouvoir se réinstaller à La Faute !
Par ailleurs je me demande s’il ne font pas trainer les choses afin de donner le zonage définitif après la période d’acceptation (3 mois) des dernières évaluations des Domaines. Comme cela le choix sera encore plus difficile.
Par exemple; je ne souhaite pas quitter les lieux, j’ai mon estimation, mais je ne connais pas le devenir de mon terrain… donc dans le doute je cède à l’Etat !
Facile de contraindre les gens à partir ! ! !
Bonjour à toutes et tous, si cela peut vous aider :
http://www.languedoc-roussillon.ecologie.gouv.fr/Presse/regionale%20inondation/fiche_4.pdf
Amicalement je pense bien à vous Patrick.
Je crois que ce nouveau PPRI va effectivement se faire attendre! Les municipalités vont, bien entendu, refuser le « premier jet » qui sera trop contraignant et il va y avoir quelques aller-retour avec la préfecture. Les experts (voir à ce propos le site AVIF)ne rendront leur rapport que courant juillet….
Ce PPRI ressemble un peu à l’arlésienne , celle dont on parle beaucoup mais que l’on ne voit jamais . En attendant , de nombreuses personnes ne savent plus à quel saint se vouer ( extension possible ou pas , zones rouges ou jaunes &c &c ). C’est à se demander si certaines personnes n’y prennent pas un malin plaisir . Lorsque l’on nous annonce que ce nouveau PPRI tiendra compte des risques de submersion marine , je tiens à préciser que le précédent en tenait compte également ( cf les zones rouges qui se sont trouvées en partie inondées ) . Alors pourquoi cette attente intolérable ? Peut être au froid sibérien régnant entre certaines parties ? ou que sais je encore …
Oui
C’est compliqué (comme toujours) et en cours de définition
Nous attendons le nouveau PPRI avec IMPATIENCE….notamment pour en connaitre les zones…qui conduisent aux non-moins fameuses prescriptions (étage refuge, espace de repli etc..)
Attention, ce ne sont pas des « agrandissements», mais des mises en sécurité…subventionables (en partie) à condition que le PPRI soit adopté définitivement!
Pour ceux qui ont commencé les travaux…ce serait bien de savoir comment s’adapter à cette réglementation…qui s’appliquera certainement à une vaste partie des communes concernées et conditionnera les contrats d’assurances (à ma connaissance).
Mais à humble mon avis, un PPRI est une mise en application locale par le Préfet de directives nationales (donc en fait communale) et les possibilités par couleur de zone varient légèrement de l’un à l’autre…en respectant les grands principes.
En espérant des éclaircissements bientot..?
SVP n’hesitez pas à réagir & me compléter ou me reprendre, ceci n’est évidemment que ma compréhension actuelle …et personnelle
Bon courage
ERic
Bonjour moi je ne comprends plus rien …. le prefet annonce :
« M. Brot nous a confirmé que les zones de solidarité sont à ce jour inchangées, que le périmètre de solidarité soumis à l’enquête publique devrait être plus restreint et que la zone de solidarité sera classée en zone rouge dans le PPRI »
Donc je recherche la définition de la zone rouge sur internet et je découvre qu’on y parle pas d’expropriation et mieux, on peut même agrandir sa maison pour un étage par exemple…
Alors, on ne rase plus???????
Bonsoir, suite à la réponse de Mt Lepage à la question 1:
je suis en désaccord la, loi Barnier est appliquable pour les incidents du Var , mais ne prévoyait pas les « risques de submersions marines « à la date du 28 février 2010. Alors restez prudents !
Ensuite de quoi être étonné sur je cite » Les frais d’expropriations ! » Avouez que c’est le comble les pauvres 10% ne couvrirons que bien peut de chose…
…mais d’ici l’automne d’autres « lapins » sortiront du chapeau ! ! !